С 1 января 2017 года все нежилые помещения должны заключить с РСО прямые договоры на предоставление коммунальных услуг (п. 6 ПП РФ N 354). Это правило не относится к машино-местам.
- Новые нормы о договорах с нежилыми помещениями породили обязательства для управляющих организаций, собственников нежилых помещений, РСО.
- Первый шаг при составлении договора ресурсоснабжения для нежилых помещений делает управляющая организация – предоставляет данные о нежилых помещениях в РСО и направляет уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключить договоры с РСО.
- Данные для РСО – это сведения, которые понадобятся для расчётов, в РСО их нужно отправить письмом:
- ФИО или наименование собственника помещения, ОГРН;
- общая площадь помещения;
- вид деятельности;
- данные приборов учёта на 01.01.2017 (если есть);
- сечение трубы.
Также в письме нужно указать, чтобы РСО при определении объёма КУ на МКД применяла формулу из Приложения N 1 ПП РФ N 124. То есть отнимала объём, который выставляется на нежилое помещение, от объёма, который выставляет управляющая организация.
В уведомлениях собственникам нежилых помещений управляющая организация делает ссылку на п. 18 ПП РФ N 354 о том, что собственник нежилого помещения должен представить копию заключённого договора с РСО в управляющую организацию, а дальше ежемесячно предоставлять показания показания приборов учёта.
Обязанности собственника нежилого помещения в многоквартирном доме
В декабре 2016 года, Правительством РФ было внесено Постановление №1498 , согласно которому предоставление ресурсов в нежилые помещения возможно исключительно на основании соглашения о ресурсоснабжении. Он должен быть заключен в письменной форме, с компанией, которая занимается непосредственно поставкой ресурсов.
В отличие от жилых квартир, такие типы помещений требуют обязательного заключения договора с компанией поставляющей КУ. В противном случае, поставка Вам коммунальных услуг будет попросту незаконной.
Соглашение на обслуживание заключается между владельцем помещения и ресурсоснабжающей фирмой – управляющей компанией, собранием собственников жилья либо ЖЭУ.
Подойдет любая форма управления многоквартирными домами. В соглашении обязательно должны оговариваться условия поставки и использования коммунальных услуг, оплата и расчет стоимости. Также, в документе стоит упомянуть возможные санкции для потребителя, которые будут применяться в случае просрочки оплаты и для РО, которая обязуется предоставлять качественные услуги для второй стороны.
Данному договору не нужна регистрация государственных органов, но при этом документ можно применять в качестве доказательства, при разбирательстве в суде. Так как это двусторонний договор, то для получения юридической силы, ему достаточно лишь подписей обеих сторон.
Если договор с РО не будет заключен, то данная компания будет в праве выставить объем потребления ресурса, предусмотренный для случаев самовольного подключения.
Данный договор можно расторгнуть как в одностороннем, так и в двустороннем порядке. В первом случае, потребитель должен полностью оплатить задолженность за потребление ресурса и разорвать договор добровольно.
Такое же условие применяется и при разрыве по взаимному согласию сторон.
Для заключения договора о поставке воды или отопительной энергии, необходимо обратиться в местный водоканал (или к поставщику тепловой энергии), с соответствующим заявлением.
Оно составляется в письменной форме. Бланк выдается в отделении. При этом, Вам придется предоставить в компанию определенный перечень документов.
Для водоканалов и поставщиков отопительных ресурсов, список документов будет следующим:
- Ваши платежные реквизиты.
- Документ, подтверждающий баланс потребления воды.
- Договор о подключении к центральной системе отопления.
- Документ о разграничении ответственности по канализационным и водопроводным сетям с УО.
- Технические документы об установленных приборах учета (и акт его допуска).
- Право собственности на нежилое помещение.
Кроме того, физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели обязаны принести дополнительные бумаги, список которых различается для каждого из вышеперечисленных лиц.
Для юридических:
Для ИП:
- Документ о внесении предпринимателя в реестр.
- Документ о внесении на учет в налоговой.
- Удостоверение личности.
О потреблении газа
Для заключения соглашения, собственник должен направить оферту поставщику, в которой будет содержаться не только прошение, но и необходимая информация о Вас, типе помещения, видах потребления газа, площади помещения, оборудовании, которое будет использовать ресурс и типе прибора учета. Также, вам потребуется собрать такие бумаги:
- Право собственности.
- Документы, в которых говорится о площади помещения
- Техническая документация на газоиспользующее оборудование и прибор учета (а также договор об обслуживании и аварийно-диспетчерском обеспечении оборудования).
- Акт о разделе границ собственности.
Физическим лицам дополнительно принести удостоверение личности, а для юридического лица – учредительные документы (заверенные нотариусом или в реестре).
Процесс заключения данного соглашения мало отличается от предыдущих. Однако есть различия в перечне документов:
- Удостоверение личности.
- Право собственности.
- Акт разграничения.
- Техническая документация и акт допуска приборов для учета.
- Бумага, которая подтверждает наличие аварийной или технозащиты.
- Схема однолинейной электросети потребителя (при наличии).
Владелец недвижимости обязан подать сведения о собственности через сайт Росреестра или многофункциональный центр предоставления услуг не зависимо от статуса помещения.
Собственник (арендатор) нежилых помещений обязан, как и остальные жильцы, платить за содержание и текущий ремонт общего имущества, инженерных коммуникаций и нужд. Пользователь обязан вносить средства в фонд капитального ремонта.
Не следует забывать, что обязанность потребителя заключается в том, чтобы составить договоры с ресурсопредоставляющими компаниями и оплачивать предоставляемые услуги в срок.
В итоге, плата за коммунальные услуги в МКД включает внесение денежных средств:
- за расходование электроэнергии;
- за потребление горячей и холодной воды;
- за содержание и текущий ремонт мест общего пользования и прилегающей общедомовой территории согласно доле собственности;
- за расходование газа;
- другие законные платежи, выставленные управляющей компанией или ТСЖ или иной компанией (за капитальный ремонт, ОДН и т.п.).
Для помещений с отдельным входом оплата за лифтовое и иное имущество производится на равных условиях с остальными жильцами в силу владения объектом в МКД.
Если произойдет ситуация:
- когда собственник сомневается в указанных суммах в едином платежном документе или имеется несколько владельцев;
- возникают спорные случаи или иные обстоятельства
то можно всегда обратиться к находящемуся в свободном доступе документу — Постановлению Правительства № 354 — 2011 г. (с многократными редакциями, последняя из которых выполнена в 2017 году).
В нем подробно указан алгоритм для проведения расчетов стоимости для нежилых помещений для одного собственника или большего количества и другие важные вопросы, которые можно легко найти в оглавлении правил.
Помимо оплаты ЖКХ (и ОДН) закон обязывает собственника нежилого помещения соблюдать ряд требований:
- не шуметь или проводить шумных работ в неположенное время;
- содержать свое помещение в соответствии с противопожарными, техническими, санитарными и другими нормами;
- следить за состоянием нежилой недвижимости, уважать права остальных обладателей многоквартирного здания;
- оплачивать налоги на недвижимость и другие расходы, предусмотренные законом.
Обязательства собственника нежилого помещения абсолютно идентичны требованиям для владельца жилого помещения. Он должен их соблюдать и выполнять.
Владельцы нежилой площади имеют такие же права, как и собственники обычных квартир или комнат. Поэтому они могут:
- принимать участие в собрании жильцов многоэтажного здания;
- предлагать варианты благоустройства прилегающей территории;
Собственники нежилых помещений и плата за содержание общего имущества в многоквартирном доме
Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Это неправильная позиция, они должны оплачивать содержание и ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Узнайте, почему.
Что делать УО, если собственник не платит долги за ЖКУ
Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД
Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.
В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:
- межквартирные лестничные площадки;
- лестницы;
- лифты;
- лифтовые и иные шахты;
- коридоры;
- технические этажи;
- чердаки;
- подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
- иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.
Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.
Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п.
24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.
Какие коммуникации можно провести в нежилое помещение? Существует ли норматив на потребление электроэнергии?
Управление нежилым помещением существенно отличается от владения жилой квартирой. Внушительное количество вопросов вызывает тема коммуникаций, особенно в свете последнего Постановления Правительства о поставке ресурсов в нежилые помещения.
Читайте также: Как утеплить газовый баллон на улице зимой: обзор лучших способов
Поэтому необходимо разобраться в том, как можно получить доступ к системе коммуникаций и какие нюансы в этой ситуации необходимо учитывать.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!
Какие можно провести коммуникации?
Согласно 4 пункту, второй главы Постановления российского правительства «О предоставлении коммунальных услуг», для владельца нежилого помещения доступна возможность проведения:
- Холодной и горячей воды.
- Отведения воды.
- Электричества.
- Газа (включая газ в баллонах).
- Отопления (включая отопление при помощи твердых видов топлива).
- Отведение твердых коммунальных отходов.
Как осуществляется подача электроснабжения и теплоснабжения?
Если владельцы квартир получают коммунальные услуги через организацию ЖКХ, которая договаривается с фирмами, продающими данные ресурсы, то с нежилыми помещениями все обстоит иначе. Коммуникации поставляются в объекты недвижимости данной сферы исключительно ресурсоснабжающими организациями. То есть, Вам придется заключать соглашение с компанией такого типа самостоятельно.
Расчет суммы платежей за ЖКУ нежилого помещения не отличается от жилого. Например, для расчета платежа за отопление, применяется та же формула, что и в Постановлении №354 «О предоставлении коммунальных услуг» : площадь *(норматив потребления отопительной энергии*коэффициент периодичности внесения платежей за услугу)*тариф за отопление.
Обратите внимание! Если электричество поставляется в коммерческое помещение, то тарифы на электроэнергию применяются по отраслевому признаку.
В декабре 2016 года, Правительством РФ было внесено Постановление №1498, согласно которому предоставление ресурсов в нежилые помещения возможно исключительно на основании соглашения о ресурсоснабжении. Он должен быть заключен в письменной форме, с компанией, которая занимается непосредственно поставкой ресурсов.
В отличие от жилых квартир, такие типы помещений требуют обязательного заключения договора с компанией поставляющей КУ. В противном случае, поставка Вам коммунальных услуг будет попросту незаконной.
Соглашение на обслуживание заключается между владельцем помещения и ресурсоснабжающей фирмой – управляющей компанией, собранием собственников жилья либо ЖЭУ.
Подойдет любая форма управления многоквартирными домами. В соглашении обязательно должны оговариваться условия поставки и использования коммунальных услуг, оплата и расчет стоимости. Также, в документе стоит упомянуть возможные санкции для потребителя, которые будут применяться в случае просрочки оплаты и для РО, которая обязуется предоставлять качественные услуги для второй стороны.
Данному договору не нужна регистрация государственных органов, но при этом документ можно применять в качестве доказательства, при разбирательстве в суде. Так как это двусторонний договор, то для получения юридической силы, ему достаточно лишь подписей обеих сторон.
Если договор с РО не будет заключен, то данная компания будет в праве выставить объем потребления ресурса, предусмотренный для случаев самовольного подключения.
Данный договор можно расторгнуть как в одностороннем, так и в двустороннем порядке. В первом случае, потребитель должен полностью оплатить задолженность за потребление ресурса и разорвать договор добровольно.
Такое же условие применяется и при разрыве по взаимному согласию сторон.
Скачать образец договора на обслуживание с ресурсоснабжающей фирмой
О поставке воды и отопительной энергии
Для заключения договора о поставке воды или отопительной энергии, необходимо обратиться в местный водоканал (или к поставщику тепловой энергии), с соответствующим заявлением.
Оно составляется в письменной форме. Бланк выдается в отделении. При этом, Вам придется предоставить в компанию определенный перечень документов.
Для водоканалов и поставщиков отопительных ресурсов, список документов будет следующим:
- Ваши платежные реквизиты.
- Документ, подтверждающий баланс потребления воды.
- Договор о подключении к центральной системе отопления.
- Документ о разграничении ответственности по канализационным и водопроводным сетям с УО.
- Технические документы об установленных приборах учета (и акт его допуска).
- Право собственности на нежилое помещение.
Кроме того, физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели обязаны принести дополнительные бумаги, список которых различается для каждого из вышеперечисленных лиц.
Для физических:
- Удостоверение личности.
- Документ о постановке на учет в налоговой.
Для юридических:
Для ИП:
- Документ о внесении предпринимателя в реестр.
- Документ о внесении на учет в налоговой.
- Удостоверение личности.
Скачать образец договора на поставку воды и отопительной энергии
О потреблении газа
Для заключения соглашения, собственник должен направить оферту поставщику, в которой будет содержаться не только прошение, но и необходимая информация о Вас, типе помещения, видах потребления газа, площади помещения, оборудовании, которое будет использовать ресурс и типе прибора учета. Также, вам потребуется собрать такие бумаги:
- Право собственности.
- Документы, в которых говорится о площади помещения
- Техническая документация на газоиспользующее оборудование и прибор учета (а также договор об обслуживании и аварийно-диспетчерском обеспечении оборудования).
- Акт о разделе границ собственности.
Физическим лицам дополнительно принести удостоверение личности, а для юридического лица – учредительные документы (заверенные нотариусом или в реестре).
Скачать образец договора поставки природного газа
О поставке электричества
Процесс заключения данного соглашения мало отличается от предыдущих. Однако есть различия в перечне документов:
- Удостоверение личности.
- Право собственности.
- Акт разграничения.
- Техническая документация и акт допуска приборов для учета.
- Бумага, которая подтверждает наличие аварийной или технозащиты.
- Схема однолинейной электросети потребителя (при наличии).
Скачать образец договора на поставку электроэнергии
Нормативы поставляемых услуг
Общие нормативы потребления ресурсов для нежилых помещений не установлены федеральной властью. Поэтому они применяются лишь по соглашению потребителя и поставщика, а также оговариваются в договоре. Принятые сторонами нормативы должны соответствовать методическим рекомендациям. Однако чаще в данных целях применяется прибор учета.
Несмотря на то, что федеральная власть не устанавливает нормативы потребления, их вполне может установить местное правительство. Поэтому следует ознакомиться с локальными Постановлениями.
Как отказаться от коммунальных услуг?
Собственник нежилого помещения имеет право отказаться от предоставления КУ, достаточно согласовать свой отказ с ресурсоснабжающей организациями.
- Нежилым пристроенным помещением к другому зданию.
- Частью нежилого помещения, у которого не один собственник.
Порядок перепланировки нежилого помещения в нежилом здании
К перепланировке нежилых помещений предъявляют те же требования, что и к жилым. Необходимо согласовать свои действия с компетентными органами. Иначе будет наложено наказание. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться за разрешением, какие документы необходимо подготовить, как узаконить самовольную перепланировку.
Что понимают под перепланировкой нежилого помещения
Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:
- разборку и перенос окон и дверей;
- разбор и перенос перегородок;
- изменение площади;
- прочие работы по реконструкции.
Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.
Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.
Разница между перепланировкой и переустройством
Следует отличать перепланировку от работ по переустройству. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ к переустройству относят работы, связанные с заменой, установкой и переносом:
- инженерных коммуникаций;
- сантехники;
- электрооборудования;
- других видов коммуникаций.
Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.
Законодательство
Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.
Прямые договоры РСО по нежилым помещениям
Одним из ежегодных новогодних подарков нашей законодательной власти в преддверии 2017 года стало внесение изменений в жилищное законодательство по поводу изменения порядка предоставления коммунальных услуг собственникам нежилых помещений. Казалось бы, изменения положительные и давно назревшие…
В соответствии с пунктом 7 Постановления Правительства РФ от 06.05.
2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее по тексту – Правила 354) поставка холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договора ресурсоснабжения, заключенного в письменной форме с ресурсоснабжающей организацией (далее по тексту – РСО), который должен соответствовать положениям законодательства Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении.
То есть, законодатель определил обязанность заключения прямых договоров на предоставление коммунальных услуг между ресурсоснабжающими организациями и собственникам нежилых помещений МКД
При отсутствии заключенного договора с РСО у собственника все равно остается обязанность по оплате коммунальных услуг, а у РСО – право на выставление счетов на их оплату, но уже совсем на других, не очень-то приятных для собственника условиях, что закреплено в пункте 6 Правил 354: «В случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования). Это закреплено в пункте 6 Правил 354: «Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями», а также в подпункте «е» пункта 6 Постановления Правительства № 124 от 14.02.2012 года «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами» (далее по тексту – Правила 124): к заявке о заключении договора ресурсоснабжения, направляемой исполнителем коммунальных услуг в адрес РСО, прилагаются документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме.
Также законодатель прямо указал в измененных правилах 124 (пункт 21 пп «а») о том, что если учет потребления коммунальных ресурсов ведется общедомовыми приборами учета, то есть РСО, в силу вышеуказанных норм, при расчетах объемов поставленного коммунального ресурса управляющей организации обязано исключить объемы поставки коммунального ресурса нежилым помещениям. Отсутствие заключенных договоров с нежилыми помещениями не может служить РСО основанием для предъявления указанных объемов управляющей организации.
Казалось бы, все подробно расписано:
- управляющие организации направляют информацию в РСО и уведомляют собственников нежилых помещений;
- собственники нежилых помещения заключают прямые договоры на поставку коммунальных услуг с РСО;
- РСО выставляют счета на оплаты напрямую собственникам нежилых помещений на основании договора или без него;
- РСО исключает объемы по нежилым помещениям из объемов управляющей организации, если все фиксируется ОДПУ.
Единственный момент, который прямо не указан в правилах, но напрашивается сам собой (и других вариантов просто не может быть в силу действующих норм права) – то, что в действующие договоры ресурсоснабжения между РСО и УО необходимо внести изменения путем заключения дополнительных соглашений об исключении обязательств сторон по нежилым помещениям исходя из изменившегося законодательства. РСО решили, что, раз закон не установил прямую обязанность внести изменения в договор ресурсоснабжения с управляющими организациями, значит, этого делать необязательно, и можно продолжать по старому начислять полный объем (в том числе и по нежилым помещениям) предоставляемых коммунальных услуг управляющим организациям до тех пор, пока все собственники нежилых помещений к ним не придут и не заключат договоры. А есть и такие РСО, которые, кажется, совсем не хотят видеть изменения, и пытаются новые договоры уже с начала 2017 года заключить по старому, забыв поменять типовой договор и настаивая (читай, выкручивая руки) о заключении его с возложением на управляющие организации отмененных законом дополнительных обязательств по нежилым помещениям. Только непонятно, каким образом в дальнейшем, при взыскании задолженности, РСО обосновывало бы свои требования к управляющим организациям на основании условий договора, противоречащих действующему законодательству? Понятное дело, указанные действия РСО не могли не породить судебную практику, подтверждающую неправоту РСО (в очередной раз!). Но почему – то в сфере ЖКХ так установилось, что доказывать очевидные вещи нашим монополистам РСО (и не только РСО, но часто и надзорным органам) приходится в судах, да и то во многих случаях дойдя до Верховного суда.
Вышесказанное подтверждается и складывающейся судебной практикой.
Например, Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-10840/2017, оставленным в силе Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом, удовлетворены требования управляющей организации по иску к РСО о внесении изменений в договор ресурсоснабжения в части исключения из договора нежилых помещений: «…В соответствии с Постановлением № 1498, с 01.01.
2017 года вступили в силу изменения в Правила № 354. В силу п.
6 Правил № 354 в новой редакции поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.
Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. В случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования). Из положений вышеуказанных норм следует, что с 01.01.2017 действует иной порядок предоставления коммунальных услуг в отношении нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, согласно которому договоры ресурсоснабжения подлежат заключению потребителями тепловой энергии в нежилом помещении в многоквартирном доме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией».
Не все управляющие организации согласны терпеть бесконечный произвол доблестных «бедненьких» «малоимущих» наших РСО-вечных монополистов с подачи государства. Но очень радует то обстоятельство, что появилось немало смелых руководителей управляющих организаций, которые не боятся испортить отношения ни с кем и обращаются в суд за защитой своих прав, и осознающих при этом роль профессиональных юристов в ЖКХ и не экономящих деньги на них. И только благодаря таким смельчакам от ЖКХ мы часто имеем положительные сдвиги и на законодательном уровне, когда правоприменительная судебная практика находит в дальнейшем свое отражение в изменениях в законе, необходимость которых, впрочем, и так была понятна большинству тех, кто непосредственно эти законы исполняет. Но для понятия необходимости внесения таких изменений нашему государству, вечно борющемуся с «коррупцией в управляющих организациях» и часто не видящему или не желающему видеть очевидное, почему-то надо доказывать многочисленными судебными решениями. Но тогда пришлось бы решать проблемы нашей многострадальной отрасли, а не искать козлов отпущения в виде управляющих компаний, пытаясь решить за счет них все проблемы от частенько непродуманных решений законодателя. Ведь кричать на всех углах популярное у журналистов и чиновников: «ВОРОВСТВО Ваших управляющих компаний!» намного проще, наверно… С уважением, Ильмира Носик
Как перевести нежилое помещение в жилое?
Вы недавно писали, как перевести жилое помещение в нежилое, а у меня обратная ситуация. Напишите, пожалуйста, так же подробно, как нежилое помещение перевести в жилое. Реально это вообще на практике?
Спасибо.
Олег
В жилищном кодексе есть исчерпывающий перечень помещений, которые можно считать жилыми. Это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.
На практике обычно встречается два варианта: в жилое помещение переводят или отдельно стоящий объект, или помещение в многоквартирном доме.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Отдельно стоящее строение — это, например, ангар, склад или хозяйственная постройка. Перевести его в жилое намного легче, чем нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. Бывает, что в жилое помещение превращают даже гараж. Но только при условии, если это капитальное строение и оно правильно переоборудовано: в нем есть окна, вода, канализация и прочие блага цивилизации.
Вот какие для этого понадобятся документы.
Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.
По закону никаких иных документов от вас требовать не могут. Но на практике местные власти нередко дополняют список документов, чтобы вы подтвердили, что ваше помещение точно подходит под требования, которые предъявляют к жилым.
В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями.
Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты. Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно.
Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.
К перечисленным выше документам для отдельно стоящего здания вы можете приложить дополнительно только поэтажный план дома, где располагается помещение.
Но есть другая ситуация — когда вы хотите присоединить к своей квартире и перевести в жилое помещение часть общего имущества многоквартирного дома: коридор, часть лестничной клетки, подвала или чердака. Либо вы переводите в жилое помещение собственный офис, но вместо входа на фасаде делаете окно, а вход прорубаете в стене, которая выходит на лестничную клетку.
Заявление и документы вы можете подать в МФЦ или непосредственно в орган местного самоуправления. В каждом муниципалитете он свой. Какой именно в вашем регионе, обычно указано на сайте городской администрации. В некоторых регионах можно подать пакет документов через интернет в электронной форме — например, такая возможность есть у жителей Санкт-Петербурга.
Сколько будут рассматривать ваше заявление, зависит от регламента и региона. В Москве, например, этот срок не может превышать 48 рабочих дней, а в Краснодаре — 30 календарных дней. Сотрудник, принимающий документы, подскажет точнее.
Приемочная комиссия составит акт, который подтвердит окончание перевода из нежилого помещения в жилое. На основании этого документа сможете зарегистрировать нежилое помещение в качестве жилого.
Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое.
Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности.
Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.
Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого. А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.
Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил.
Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам.
Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.
Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.
Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ.
Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся.
Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.
Еще, чтобы ускорить процесс, можно сначала поехать в управление архитектуры. Там тоже скажут, какие понадобятся документы и как все проходит. Например, у нас такими вопросами занимается Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.
Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.
Обычно перевод из нежилого в жилое длится не меньше трех месяцев. Вдобавок к собранию собственников и сбору документов еще следует написать заявления в электроснабжающую и другие ресурсоснабжающие организации.
Им тоже нужно время, чтобы подготовить документы, что помещение скоро станет жилым. В водоканал стоит съездить заранее. Дело в том, что в нежилых помещениях расчет идет совершенно по другим тарифам — дороже, чем в жилых.
Если хотите сразу после перевода платить по новым тарифам, начните оформлять бумаги в таких организациях как можно раньше.
Стоимость проекта зависит от технических условий. Диапазон может быть от 15 до 200 тысяч рублей. Определить навскидку, сколько будет стоить проект, невозможно: нужно посмотреть количество проектируемых сетей и другие детали.
Например, квартиру, которую когда-то переделали в магазин, обратно перевести несложно и недорого. Сделать проект перевода помещения в цокольном этаже в жилое намного сложнее и дороже.
Еще могут отказать по следующим причинам:
Если захотите узнать, как переводить жилое помещение в нежилое по новым правилам, мы подготовили статью с ответами на главные вопросы.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
По газобслуживанию нежилого помещения договор заключается как с физическим или юридическим лицом? — Соцправо
Имеется нежилое помещение, принадлежащее физическому лицу (не ИП) и не используемому в предпринимательских целях. Газоснабжающей организацией настаивает на заключении договор на газоснабжение для отопления как с юридическим лицом. Правомерно ли это?
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Похожее
1 ответ
В первую очередь необходимо помнить, что отсутствие регистрации физического лица в статусе индивидуального предпринимателя не лишает его права заниматься предпринимательской деятельность. Именно поэтому, физическое лицо не может ссылаться на отсутствие регистрации, если он фактически занимается предпринимательством (статья 23 Гражданского кодекса РФ).
Также следует понимать, что наличие нежилого помещения на праве собственности у физического лица не предоставляет ему права на использование тарифов предназначенных для категории «население».
Например, статья 2 Основных положений формирования и государственного регулирования цен на газ, тарифов на услуги по его транспортировке и платы за технологическое присоединение газоиспользующего оборудования к газораспределительным сетям на территории Российской Федерации (утв.
Постановлением Правительства РФ от 29.12.2000 N 1021) определяет, что к категории население относятся, в том числе:
- физические лица (граждане) — собственники (наниматели) жилого помещения;
- лица, приобретающие газ, в том числе исполнители коммунальных услуг, для его использования … для производства электрической и (или) тепловой энергии в целях удовлетворения бытовых нужд жильцов многоквартирных домов…;
- иные лица, приобретающие газ, потребляемый физическими лицами (исполнители коммунальных услуг, наймодатели (или уполномоченные ими лица), предоставляющие гражданам жилые помещения специализированного жилищного фонда, садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан).
Как видно из приведенного примера основным критерием для отнесения потребителя к группе населения — является жилое помещение или некоммерческое объединение граждан.
Порядок и условия заключения договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования регулируются разделом 3 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению (утв.
Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 N 410). Согласно пункта 17 указанных Правил заказчиком по договору о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования является, в отношении внутриквартирного газового оборудования, собственник расположенного в многоквартирном доме помещения, в котором размещено такое оборудование.
Исходя из вышеприведенного анализа, как собственник Вы обязаны заключить договор, а размер платы за обслуживание может быть определен для иной категории, чем население.
Похожее
Особенности оплаты коммунальных услуг за нежилое помещение в многоквартирном доме: тарифы на отопление, газ и электроэнергию
- Беря в аренду или приобретая нежилое помещение, пользователь понимает, что за коммунальные услуги платить придется, только вот тонкости ясны не всегда.
- Есть ли разница в оплате общедомовых услуг при владении жилым и нежилым помещением?
- Рассмотрим в статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46.
Это быстро и бесплатно!
Законодательная база
Кто и как осуществляет оплату коммунальных услуг за нежилое помещение в многоквартирном доме?
Нежилые объекты недвижимости чаще всего используются как коммерческие, в них могут расположить магазин, аптеку, мастерскую по ремонту обуви, одежды, кафе, склад или мини-производство.
Если помещение оформлено в собственность, то у владельца есть правоустанавливающие документы, на основании которых он должен заключить договор на коммунальные услуги нежилого помещения с УК, как и все собственники жилых помещений, и на общих основаниях платить за:
- электроэнергию;
- газ;
- водоснабжение горячее и холодное;
- водоотведение (канализацию);
- тепло.
Каждый хозяин нежилой недвижимости платит за фактически израсходованные ресурсы, зафиксированные приборами учета. На теплоснабжение счетчик может быть общедомовой, тогда расчет платы выполняют сообразно площади нежилого помещения.
Это единственно правильный выход: не учитывая коммерческих площадей, бухгалтер УК завысит плату собственникам квартир.
Но разумнее всего каждому собственнику нежилого помещения напрямую заключить договора с поставщиками ресурсов (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ, при наличии решения общего собрания владельцев), так как тарифы для индивидуальных предпринимателей и предприятий существенно отличаются, о тонкостях чего бухгалтер УК может просто не быть в курсе.
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги Часть 1
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее — иной специализированный потребительский кооператив). (в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
А как осуществляется оплата общедомовых нужд нежилого помещения? Особого внимания заслуживает расчет платы за вывоз мусора и бытовых отходов, объем которых может в разы отличаться от тех, которые образуются в результате жизнедеятельности пользователей жилья.
Договор на вывоз мусора и отходов заключается каждым владельцем нежилого помещения отдельно (Закон от 24 июня 1998 г. N 89-ФЗ), в зависимости от рода деятельности.
Плата за нежилую квадратуру (ст. ст. 39, 156, 158 ЖК РФ) по статье «содержание и ремонт» взимается в том же размере, что и для квартир МКД.
Владельцы нежилых помещениях ОДН также должны оплачивать за содержание и ремонт лифтов, вне зависимости от расположения не предназначенной для жилья площади, на основании решения Верховного Суда РФ от 26.05.2005 г.
N ГКПИ05-588 и ст. ст. 30, 37, 39 и 158 ЖК РФ, пропорционально доле в общей собственности МКД.
Оплата коммуналки арендатором
Арендатор сам оплачивает все расходы по коммуналке за нежилое помещение.
Если в МКД сдаются в аренду нежилые помещения, то деньги по всем статьям арендатор должен уплатить собственнику, а тот уже рассчитается от своего имени с поставщиками.
Есть и другой вариант: арендатор со своего счета вносит плату непосредственно каждому поставщику коммунальных услуг. Арендодатель вправе лично контролировать ежемесячные показания счетчиков в своем собственном объекте недвижимости, переданном в пользование коммерсантам.
Все моменты касательно оплата коммунальных услуг арендатором нежилого помещения должны быть оговорены в договоре аренды: кто, каким образом, в какие числа и кому совершает оплату.
В зависимости от вида деятельности, для нежилых помещений разработаны и утверждены в каждом регионе свои тарифы по каждому из ресурсов.
Если же помещения находятся в МКД, а характер деятельности не относится к специальным видам, то большинство тарифов, например, в Москве применяют те же, что и действуют с 01.01.2017 г. для жилья:
- холодная вода – 23,03 руб./м3;
- водоотведение – 23,43 руб. /м3;
- тепловая энергия – 2101,52 руб./Гкал;
- газ – 6,16 м3;
- электроэнергия – 4,81 квт/час.
С 1 июля 2017г. тарифы для нежилых помещений в многоквартирном доме незначительно возрастут.
Отопление нежилых помещений, как и горячее водоснабжение, при наличии собственного бойлера в МКД оплачивается по двухкомпонентной схеме (п.54 ПП РФ №354).
В этом случае сообразно площади или числу людей определяют, сколько составил фактический расход холодной воды и тепловой энергии или электроэнергии нежилых помещений на подогрев воды, и применяют действующие тарифы за единицу энергоресурса.
